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这两天，国内楼市又热闹了。六个部门，还是九个部门——说实话我都记不清了——联合发布了一份通知，坊间俗称“金融国补”。昨天我也聊过这个政策的细节，它的核心就是贴息贷款。

简单说，如果你之前有一笔消费贷，利率是 3%，现在政府帮你贴 1%，你只需要还 2%。看上去很美好，但很多人发现，这背后的用途未必真是“让你去消费”。

一、贴息贷款的“隐形”用途

我在网上看到不少人的评论：这种消费贷并不是鼓励你多买东西，而是让一些人进行债务置换——用现在 2% 的低息贷款去还掉之前 4%、5% 的高息贷款。听起来很熟悉吧？

没错，去年中央搞的那场 10 万亿地方债务置换，就是同样的逻辑——用低息的钱换掉高息债。

但这里我有个疑问：

如果真想给“韭菜”减负，为什么不直接下调存量房贷利率？为什么要绕这么一大圈，从消费贷走，再贴息，再限制用途？

结果今天，金融监管总局又发通知：严禁贴息贷款资金流入房地产开发、投资理财等套利活动，银行要按规定审核，确保资金合规兑付。换句话说，现实中确实有人在用这笔钱去还房贷、做债务置换。

可这让我替很多房东感到不值——毕竟，大家是为城市发展做出贡献的人。危难时刻，本应被拉一把，却被优先安排给消费贷，而不是房贷。

二、恒大退市：一个时代的终结？

除了金融国补，楼市另一大新闻就是恒大退市。

8 月 12 日晚间，中国恒大发布公告：

因未达成复牌要求，且未能在期限前恢复交易，将于 8 月 25 日正式取消上市地位；

不申请复核，不上诉，直接躺平。

恒大曾是国内房企的头号玩家，许家印也曾风光登上城楼。如今，“尘归尘，土归土”，它的退市也被视为中国房地产时代彻底结束的标志。

不过，知名评论人“刀总”却有不同解读：

“恒大退市是旧时代的终结，也是新时代的开始。9 月美联储降息，中国房地产四年新周期将启动，有产者的光明时刻来了。”

我听了两遍，依然没完全理解这逻辑。恒大退市和新周期之间的因果链条在哪？所谓“新模式”又是什么？

三、“新模式”在哪里？

中央这几年反复提“房地产发展新模式”，可落到细节上，大部分仍是老路：

地方政府拍地

开发商建房

预售卖房

唯一变化，也许是容积率、配套规划，但这不是本质创新。真要称为“新模式”，必然在融资、土地出让、销售机制等核心环节发生根本性转变。否则，“旧瓶装新酒”而已。

刀总口中的“四年新周期”，很多人听到就条件反射：房价要涨了？那我现在卖房是不是成了“韭菜”？

我个人的答案是：未必。

四、一个卖房者的现实选择

我自己就遇到类似抉择。

目前住的是结婚时买的 90 平米婚房；

2011 年买了套新房，去年已交付，但为了孩子上学方便，一直没搬；

看到房价下跌，今年和家人商量，决定卖掉老房子，搬去新房。

为什么？因为这一年下来，这套老房至少跌了几十万。如果再拖，亏得更多。

上周末挂牌，我打算看看，从挂牌到成交要多久，再跟大家分享这段经历。

五、深圳楼市：以价换量

深圳的二手房市场给了一个窗口。

8 月初以来，两周录得量连续小幅增长；

但中介反馈：除了优质学区房、低总价刚需盘，其他房源成交仍难。

政策放松的效应在减弱，购房者在等“新药”，市场的信心依旧脆弱。

六、房价收入比：数据的迷雾

临平居住大数据研究院发布的报告显示：

2025 年上半年，百城房价收入比为 10，比 2024 年下降 2.9%；

自 2019 年起已下降近三成；

一线城市依然高企：深圳 34.3，三亚 28.8，上海 25.7，北京 24.8。

乍一看，购房压力在缓解，但我认为这个指标被平均数掩盖了真相。

中国的平均收入被高收入群体拉得虚高，而中位数收入才更接近真实水平。前总理曾直言，全国有 6 亿人月收入不足 1,000 元。这部分人根本无力买房。

如果按中位数计算，一线城市的真实房价收入比恐怕在40~50 倍，即不吃不喝 40~50 年才买得起一套房。

七、国际比较与下跌空间

国际上比较合理的房价收入比：

美国：5~6

日本：10~13

即使考虑中国人“爱房”的溢价，我认为合理区间也应在15~18 倍。

那么，从目前 25 倍（平均数口径）甚至 40 倍（中位数口径）的水平来看，房价还有很大下行空间。

八、专家观点：调整期至少三年

经济学家向松祚的判断：

房地产拐点在 2021 年出现；

投资性购房需求几乎消失，只剩刚需；

房价收入比 8~10 倍才算合理，目前多数城市远高于此；

调整期还要持续至少两三年，最快 2028~2029 年才可能企稳回升。

他强调，未来不会出现断崖式下跌，而是缓慢调整趋稳。但对于普通购房者来说，这段“缓慢下跌”的时间，可能仍是巨大的煎熬。

九、结语：楼市的真相与选择

总结下来：

1.金融国补更多是债务置换工具，而非直接救助房奴；

2.恒大退市是一个时代的终结，但未必意味着新周期马上开启；

3.房价收入比依然远高于国际合理区间，下行空间存在；

4.向松祚等专家认为，未来三年仍是调整期，需做好长期准备。

对于普通人而言，现在的选择不在于预测市场顶部或底部，而在于审视自己的现金流、居住需求和风险承受能力。

毕竟，楼市的“新篇章”可能是一个更漫长、更平淡的故事，而不是一场短暂的烟花。